खाजगी विकासकांच्‍या सहभागातून उपकरप्राप्‍त इमारतींचा पुनर्विकास
मुंबई इमारत दुरुस्‍ती व पुनर्रचना मंडळामार्फत करण्‍यांत येणा-या उपकरप्राप्‍त इमारतींच्‍या पुनर्बांधणी कार्यक्रमाचा वेग हा मुंबई शहर बेटावरील सर्व उपकरप्राप्‍त इमारतींकरिता पुरेसा नसल्‍याने शासनाकडे पुनर्विकासाची गति वाढविण्‍यासाठी इमारत मालक,भोगवटदार व रहिवाशी यांचा सहभागाने पुनर्विकास करण्‍याच्‍या दृष्‍टीने सन १९८४ साली उपकरप्राप्‍त इमारतीच्‍या पुनर्विकासाकरिता २.०० चटईक्षेत्र निर्देशांक देण्‍याचे धोरण आणले.
सन १९९१ मध्‍ये शासनाने मुंबई शहराकरिता विकास नियंत्रण नियमावली तयार केली. या नियमावलीमध्‍ये मुंबई शहर बेटावरील उपकरप्राप्‍त इमारतींचा पुनर्विकास करण्‍याची तरतूद कलम ३३(७) अंतर्गत करण्‍यांत येऊन,त्‍यामध्‍ये १९८४ साली आखलेले धोरण समाविष्‍ट केले परंतु भाडेकरु/मालक यांना या योजनेस प्रतिसाद न दिल्‍याने, शासनाने ही योजना राबविण्‍यांत येणार्‍या अडचणींची दखल घेण्‍याकरिता श्री.सुकटणकर यांच्‍या अध्‍यक्षतेखाली एक समिती नेमली.
सुकटणकर समितीने शासनास सादर केलेल्‍या अहवालानुसार सन १९९९ साली विकास नियंत्रण नियमावली ३३(७) मध्‍ये सुधारणा करण्‍यांत आली. विकास नियंत्रण नियमावली ३३(७) अंतर्गत केलेल्‍या सुधारणांचा थोडक्‍यात तपशील खालीलप्रमाणे :-
- या योजनेंतर्गत घरमालक किंवा भाडेकरु/रहिवाशी यांच्‍या भागिदारी संस्‍थांनी १९४० पूर्वी बांधलेल्‍या 'अ' वर्गीय उपकरप्राप्‍त इमारतीचा पुनर्विकास करण्‍यासाठी भूखंडावर २.५ टक्‍के चटईक्षेत्र निर्देशांक किंवा मूळ भाडेकरुंना पुनर्वसनासाठी लागणारा अधिक ५० टक्‍के प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक यापैकी जो जास्‍तीचा असेल तो अनुज्ञेय आहे. या नवीन धोरणानुसार मालकास/विकासकास किमान ५० टक्‍के चटईक्षेत्र निर्देशांक खुल्‍या विक्रीसाठी उपलब्‍ध होण्‍यासाठी होतो. तसेच भूखंडावरील सर्व भाडेकरुंचे पुनर्वसन,त्‍याच भूखंडावर विनामूल्‍य व मालकी तत्‍वावर करण्‍याची तरतूद आहे.
- मूळ भाडेकरु रहिवाश्‍यांना सर्व सोयींनीयुक्‍त किमान २२५ चौ.फूट चटईक्षेत्रफळाच्‍या आणि जास्‍तीत जास्‍त ७५३ चौ.फूट चटई क्षेत्रफळाच्‍या सदनिका देण्‍याची तरतूद आहे व अनिवासी (दुकानदार) रहिवाश्‍यांना त्‍यांच्‍या मूळ क्षेत्रफळाइतके क्षेत्रफळ देण्‍याची तरतूद आहे.
- 'ब'वर्गीय उपकरप्राप्‍त इमारतींचा पुनर्विकास करावयाचा असल्‍यास, मूळ भाडेकरुंच्‍या पुनर्वसनासाठी लागणारा चटईक्षेत्र निर्देशांक अधिक ५० टक्‍के प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक देण्‍याची तरतूद.
- वरीलप्रमाणे अनुज्ञेय चटईक्षेत्र निर्देशांक हा एकूण भाडेकरुंच्‍या संख्‍येवर व त्‍यांनी व्‍यापलेल्‍या चटईक्षेत्रावर अवलंबून असल्‍याने, दि.१३.६.१९९६ नंतरची निर्माण झालेली नवीन भाडेदारी तसेच उपकर प्राप्‍त इमारतीत केलेले अनधिकृत बांधकाम अनुज्ञेय चटईक्षेत्र निर्देशांक देताना विचारात घेण्‍यांत येत नाही. म्‍हणजेच एकूण भाडेकरु/रहिवाश्‍यांच्‍या संख्‍येत दि.१३.६.१९९६ नंतर वाढ होऊ नये. अशा दि.१३.६.१९९६ नंतर निर्माण झालेल्‍या भाडेदारीची तसेच अनधिकृत बांधकामात वास्‍तव्‍य करणा-या भाडेकरुंच्‍या पुनर्वसनाची जबाबदारी ही संपूर्णपणे विकासकाची राहील.
- जरी एखादी इमारत 'क'वर्गीय उपकरप्राप्‍त असेल (अ किंवा ब वर्गीय नसेल ) आणि मोडकळीस व धोकादायक स्थितीत असेल व तिची पुनर्बांधणी त्‍वरेने करणे आवश्‍यक असेल, अशा प्रकरणी शासनाने वर १ मध्‍ये उल्‍लेख केल्‍याप्रमाणे सन १९९७ पूर्वी धोकादायक घोषित केलेल्‍या कुठल्‍याही वर्गवारीतील उपकरप्राप्‍त इमारतींच्‍या पुनर्विकासासाठी प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक देण्‍याची तरतूद आहे.
- बहुसंख्‍य मालमत्‍तांचा एकत्रितपणे पुनर्विकास केल्‍यास चांगल्‍याप्रकारे विकास होऊ शकतो व चांगल्‍या प्रकारच्‍या बाहय सुविधा जसे अंतर्गत रस्‍ते,मोकळया जागा इत्‍या‍दि पुरविणे शक्‍य होते. अशा प्रकारच्‍या बहुसंख्‍य उपकरप्राप्‍त इमारतीच्‍या संयुक्‍त पुनर्विकासाच्‍या योजनेस प्रोत्‍साहन देण्‍यासाठी शासनाने अधिकचा प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक देण्‍याची तरतूद आहे.
अ','ब'व 'क' वर्गातील उपकरप्राप्‍त इमारतींच्‍या दोन किंवा जास्‍त भूखंडांकरिता देण्‍यांत येणारा अधिकचा प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक खालीलप्रमाणे आहे :-
| संयुक्‍त पुनर्बांधणीसाठी प्रस्‍तावित भूखंडांची संख्‍या | अनुज्ञेय चटईक्षेत्र निर्देशांक |
|---|---|
| अ)एक भूखंड | भूखंडाच्‍या २.५ पट किंवा रहिवाश्‍यांच्‍या पुनर्वसनासाठी लागणारा चटईक्षेत्र निर्देशांक अधिक ५० टक्‍के प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक यापैकी जो अधिक असेल तो. |
| ब) दोन ते पाच भूखंड | भूखंडाच्‍या २.५ पट किंवा रहिवाश्‍यांच्‍या पुनर्वसनासाठी लागणारा चटईक्षेत्र निर्देशांक अधिक ६० टक्‍के प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक यापैकी जो अधिक असेल तो. |
| क) सहा आणि त्‍यापेक्षा जास्‍त भूखंड | भूखंडाच्‍या २.५ पट किंवा रहिवाश्‍यांच्‍या पुनर्वसनासाठी लागणारा चटईक्षेत्र निर्देशांक अधिक ७० टक्‍के प्रोत्‍साहनात्‍मक चटईक्षेत्र निर्देशांक यापैकी जो अधिक असेल तो. |
- एखादया प्रकरणी जर अनुज्ञेय चटईक्षेत्र निर्देशांक त्‍याच भूखंडावर कांही कारणास्‍तव वापरता येत नसेल,तर ना हरकत प्रमाणपत्रधारकास विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ तील तरतुदीनुसार विकास हस्‍तांतरण हक्‍कान्‍वये उर्वरित चटईक्षेत्र निर्देशांक उपनगरात वापरण्‍याची मुभा आहे. यामुळे जरी अनुज्ञेय चटईक्षेत्र निर्देशांक त्‍याच भूखंडावर वापरता येत नसला तरी योजना राबविणेस शक्‍य होण्‍याची खात्री आहे.
- वर्ग ३ आणि त्‍यावरील हेरिटेज इमारतींसाठी जर इमारतींची उंची २४ मीटरपेक्षा कमी असेल तर महापालिका आयुक्‍त किंवा हेरिटेज समितीची मंजुरीची आवश्‍यकता नाही.
- सी.आर.झेड.ने बाधित असलेल्‍या इमारतींसाठी वरील तरतुदी किंवा सवलती लागू नाहीत.
- म्‍हाड अधिनियम १९७६ मधील परिशिष्‍ट III प्रमाणे अतिरिक्‍त बांधकाम क्षेत्रफळ दुरुस्‍ती मंडळास दयावे लागेल.
टीप: शासनाने दि.२.३.२००९ रोजी अध्‍यादेश काढून किमान निवासी अनुज्ञेय चटईक्षेत्र २२५ चौ.फुटांऐवजी ३०० चौ.फूट केले